Constantemente escuchamos en el mundo de Real Estate la palabra `foreclosure’ pero ¿sabemos realmente lo que es y en que consiste este proceso dentro de una negociación inmobiliaria? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber y más…
Antes de entrar en la definición legal, debemos aclarar cuáles son los actores involucrados dentro del proceso de adquisición de una casa; en primer lugar está El comprador (buyer), quien inicia el negocio al manifestar su voluntad de adquirir la propiedad a través de una oferta, este comprador puede adquirir la casa con recursos propios o con financiamiento de una Institución Bancaria en cuyo caso representa la segunda figura, es decir, el agente de financiamiento (lender), luego está El vendedor quien sede los derechos sobre la casa y puede ser una persona natural o una constructora (seller), y finalmente El bien que se va a negociar que puede ser casa, apartamento o local comercial (property).
Cuando el comprador inicia el proceso de adquisición, solicita un financiamiento; una vez aprobado, se fija la fecha del cierre del negocio para la firma de los papeles de la casa y del préstamo, en este momento el comprador adquiere los derechos sobre el bien y se compromete a pagar una cuota mensual para cubrir el monto financiado. Dentro de los papeles que se firman en el cierre, se encuentra la hipoteca, la cual constituye un derecho de retención en la propiedad comprada, lo cual hace que el préstamo este asegurado o garantizado.
El Foreclosure es un proceso legal en el cual el dueño de una casa pierde los derechos sobre la propiedad debido a que ha fallado en pagar la hipoteca. Si el dueño no puede pagar el resto de la deuda o no logra venderla en un short sale (ver articulo previo sobre short sale), la propiedad pasa a una subasta de foreclosure, si esta no se vende en la subasta, pasa a ser propiedad del banco que otorgo el financiamiento.
Lo que sucede en este proceso es que el agente de financiamiento (prestamista) trata de recuperar el balance del monto que financió al comprador, quien ha dejado de hacer los pagos respectivos, al forzar la venta del bien usado como garantía del préstamo.
Cuando hay falta de pago de las cuotas del préstamo, el banco activa las cláusulas del contrato firmado con el comprador y asume una pérdida de dinero, pero recupera una gran parte de la deuda al apoderarse y eventualmente vender la propiedad.
Las fases del Foreclosure
Fase 1: Pagos Caídos. El proceso de Foreclosure es largo, con variaciones específicas de Estado a Estado, pero todos comienzan cuando el prestatario falla en hacer los pagos de la hipoteca a tiempo. Esto se debe a dificultades que se le pueden presentar como: desempleo, divorcio, muerte o emergencia médica, en otras ocasiones, el dueño de la casa, también puede dejar de hacer los pagos de la hipoteca de forma intencional, debido a que los pagos exceden el valor de la casa o porque está cansado de manejar la propiedad. Por cualquier razón, el esenario es que el propietario no logra cumplir con los términos del préstamo.
Etapa 2: Aviso Público. Después de 3 a 6 meses de pagos caídos del préstamo, el ente de financiamiento publica un aviso a la Oficina de Registros del Condado, indicando que el comprador ha fallado en sus pagos. En algunos Estados, esto se llama Aviso de Fallo -Notice of Default (NOD)- en otros a –lis penden- término del latín para `Demanda pendiente’, dependiendo de las leyes del Estado el propietario debe pegar el aviso en la puerta de su casa. El propósito de esta nota oficial es que se dé cuenta que está en peligro de perder los derechos sobre la propiedad y ser desalojado del lugar.
Etapa 3: Pre-Foreclosure. Después de recibir la -Nota de fallo- del banco, el propietario entra en un periodo de gracia conocido como pre-foreclosure. Durante este periodo en cualquier momento de 30 a 120 días, dependiendo de la localidad, el lender (ente de financiamiento) puede hacer un arreglo con el propietario vía short sale o pagar el balance pendiente del monto adeudado. Si el dueño paga la deuda durante esta fase, el foreclosure termina y evita el desalojo de la casa y la venta. Si la deuda no se paga, el foreclosure continua.
Fase 4: Subasta. Si el retraso en el pago de la deuda no se solventa en el tiempo determinado por el ente de financiamiento, su representante legal o fideicomisario fijan una fecha para la venta de la casa en una subasta de foreclosure (foreclosure auction). La notificación de la venta se envía a las oficinas de registros del condado con copia al dueño, la cual se publica en la propiedad y se imprime en el diario local. Las subastas se llevan a cabo siguiendo pasos de la corte del condado en la oficina del fiduciario, en un centro de convenciones o hasta en la misma propiedad en cuestión.
En muchos Estados, el propietario tiene el derecho de redención, que significa que puede aparecerse con el dinero de la deuda y detener el proceso de foreclosure, hasta el momento en que la casa se subasta.
En el proceso de subasta, la casa se vende al mejor postor, es decir, la oferta más alta en dinero de contado. Como el conjunto de compradores que pueden pagar en efectivo la casa es reducido, muchos prestamistas hacen un arreglo con el lender llamado “escritura de foreclosure” (deed in lieu of foreclosure) para retomar la propiedad, u otro escenario que se puede dar es que el mismo banco la compra en la subasta.
Fase 5: Post-Foreclosure (después del Foreclosure). Si un tercero no compra la casa en la subasta, el lender toma la propiedad y se convierte en lo que se conoce como inmueble propiedad del banco (bank owned property) o REO Real Estate Owned.
Las casas propiedad del banco son vendidas en dos formas, mayormente publicadas con un agente de bienes raíces de la localidad para la venta en mercado abierto. La página de Real Estate Zillow tiene una lista de casas que son propiedad del banco que están a la venta. Algunos lenders prefieren vender sus propiedades en una subasta de liquidación, llevada a cabo en casas de subastas o en centros de convenciones.
Si quieres tener acceso a las listas de casas en propiedad del banco u otra de casas en proceso de Foreclosure haz click en el siguiente link y contacta a Jose Rodriguez al 407-340-6458 y con gusto te asesorará en el tema.
Haz Click aquí para ver las casas en Foreclosure en Orlando
Hola queria saber si se puede comprar por primera vez una casa en forclosured! Si es propiedad del banco, el precio será mas caro o igual a cuando fué comprada por su primer titular?
Hola Maria,
Si se deben pagos a la asociacion, esta le puede poner un Lien a tu propiedad que es como una multa. La casa entra en subasta cuando se dejan de hacer los pagos del prestamo de hipoteca.
El banco que presta el dinero tiene el titulo de la casa hasta que el propietario la termina de pagar, por ende si la asociacion pone una multa a la casa el banco eventualmente sera notificado de esto.
Saludos
Hola Carlos,
Espero estes muy bien,
Mira la notificacion de cobro la pasan hasta 6 meses despues del primer pago caido. El Foreclosure aparece en tu record de credito por siete años pero a medida que vas pagando tus otras deudas a tiempo, va perdiendo fuerza, sin embargo el foreclosure dificulta que tu puntaje aumente de forma mas rapida.
Saludos
Quisiera saber como esta eso que el estado te ayuda con el down payment.
Hola Ana,
Existen programas para compradores de casa por primera vez donde el Gobierno ofrece una ayuda para los gastos de inicial y financiamiento de la propiedad, debes llenar algunos requisitos para aplicar. Contactanos al 407-340-6458 para darte más información.
Saludos
Buenas noches, quiero saber algo sobre la compra en una propiedad en FC. PUEDO PAGARLA DE CONTADO O ES OBLIGATORIO TENER UN CREDITO?
Hola Efrain,
Puedes pagarla de contado o financiar, las dos opciones son aceptadas.
Hice contrato para comprar un apartamento que el dueño murió yo no sabía que estaba en foreclosure ahora el banco me mando una demanda que debo hacer
HOLA VIVO EN EL ESTADO DE NEW JERSEY, RENTO UN APARTAMENTO, PERO TENGO FUERTES SOSPECHAS DE QUE EL DUENO ESTA PERDIENDO LA CASA, COMO PUEDO SABER SI LA CASA ESTA EN ESTE PROCESO? MUCHAS GRACIAS!
Hola Marilyn,
El comprador de la propiedad, bien sea el banco o un particular, deben honrar el contrato de arrendamiento actual, un mes antes de su vencimiento tienes que ponerte en contacto con el nuevo dueño para verificar si van a renovar o a rescindir el alquiler y cuales serían los nuevos términos.
Saludos
Vivo indianapolis pregunta cuando una casa esta reoforeclosure el dueño puede rentarla sin q la persona sepa q esta esta situacion
Mi nombre es Maria como se hasta cuánto puedo pagar por una casa. Porque he visto q empiezan con 100 pero luego sale un estimado.
Hola Maria,
Todo depende del precio de la casa, el monto que vayas a dar de inicial y el monto que vas a financiar. Las cuotas mensuales de mortgage varian dependiendo de la tasa de interés que te otorgue el banco. Si tienes alguna otra duda puedes escribir a Jose directamente al 407-340-6458 o a info@realestatewall.com
Saludos
Soy Rosa soy una inversionista yo quiero saber si puedo a Her o ba oferta aún banco por una propiedad
Nesesito saber el número de teléfono a donde debo llamar para saber si la propiedad k me tienen rentada está en forclose pk me han dicho k debe mucho y el me a pedido mucho dinero de fondo
Hola Barbara,
Lamentamos que te encuentres en esa situación. Puedes llamar a la oficina del condado de asistencia para renters. En que estado de Florida te encuentras? Si tienes mas preguntas tambien puedes escribirnos a jose.and.claudia.realtos@gmail.com
Hola Rosa,
Gracias por escribir en el blog.
Escribenos un email a info@realestatewall.com y con mucho gusto te enviaremos mas información.
Como puedo ubicar la publicacion del foreclosure en el periodico local o bien sea en el condado de la ciudad?
gracias
Si soy propietario de 2 semanas de tiempo compartido ven Orlando y dejo de pagar el mantenimiento mensual y venden la propiedad, puedo recuperar el saldo de la venta, después de gastos?
Buenas noches cuando tienes floreclousure y te desalojan pierdes también tus pertenencias o te dan la oportunidad de sacar todo gracias
El dueño de mi apartamento no ha pagados estos dos años desde la Pandemia lo descubrí y ahora ya no quiere renovar y me cobra y cobra en realidad no hay ayuda para los inquilinos cuando los dueños abusan,, ahora mudarse d una propiedad cuesta demasiado…
Hola tengo una preguntar yo estaba en una casa de mi hermana y ella murio me dejo la casa a mi pero no hicimos papeles ahora me entere que en El banco esta en forclosure que puedo hacer para no perderla
Hola Pablo,
Te enviamos un email con la respuesta a tu pregunta.
Saludos
Buenas Tardes, quisiera tener mas informacion sobre el proceso de Foreclosure.